법인 간 부동산 매매, 매매가격은 어떻게 정할까?
실제 ‘매각참고·시가참고’ 감정평가 사례
안녕하세요. 감정평가사 박지연입니다😊
법인이 보유한 부동산을 다른 법인에 매각하려고 할 때 의외로 가장 먼저 문제가 되는 것이 있습니다.
“그래서 이 부동산을 얼마에 거래하는 것이 적정한가?”
개인 간 거래라면 주변 시세나 중개업소의 의견을 참고하여 가격을 협의하는 경우가 많습니다. 하지만 법인 간 거래는 매매가격이 회사의 자산 처분금액으로 남고, 향후 회계·세무상 자료로도 활용될 수 있기 때문에 단순히 “주변에서 이 정도 한다더라”는 설명만으로 가격을 결정하기 어려운 경우가 있습니다.
이번 사례는 서울 도심에 위치한 법인 보유 토지·건물을 대상으로 진행한 일반거래(시가참고) 목적의 감정평가입니다. 감정평가서에도 평가목적을 ‘일반거래(시가참고)’, 기준가치를 ‘시장가치’로 명시하고 있습니다.
※ 의뢰인 보호를 위해 회사명과 정확한 소재지, 구체적인 평가금액은 일부 범위화하여 설명합니다.
법인이 부동산을 매각할 때 왜 감정평가를 받을까요?
법인이 부동산을 사고팔 때 감정평가가 모든 거래에서 반드시 필요한 것은 아닙니다.
그럼에도 실제 거래 과정에서는 매매가격을 설명할 객관적인 근거가 필요한 경우가 많습니다.
특히 다음과 같은 상황입니다.
- 법인이 보유한 사옥이나 상업용 건물을 다른 법인에 매각하는 경우
- 거래금액이 크고 인근에 직접 비교할 만한 매매사례가 많지 않은 경우
- 오래 보유한 부동산이라 취득가액과 현재 시장가치의 차이가 큰 경우
- 이사회·주주·회계담당자 등에게 매각가격의 근거를 설명해야 하는 경우
- 거래 당사자 사이에 특수관계가 있어 거래가격의 객관성이 특히 중요한 경우
이런 경우 감정평가의 역할은 단순히 하나의 숫자를 제시하는 것이 아닙니다.
“왜 이 가격이 현재 시장에서 합리적인가”를 자료와 평가논리로 설명하는 것이 핵심입니다.
이번 평가대상은 어떤 부동산이었을까요?
이번 대상은 서울 도심권에 위치한 법인 소유의 토지와 근린생활시설·공장 건물이었습니다.
토지는 약 500㎡대, 건물은 약 1,400㎡ 규모였으며 건물은 지하 2층부터 지상 3층까지 구성되어 있었습니다. 평가 당시 일부 층은 근린생활시설로 이용되고 있었고 일부 층은 공실 및 내부공사가 진행 중인 상태였습니다.
이런 부동산은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 바로 확인하기 어렵습니다.
따라서 토지와 건물을 각각 분석한 뒤 이를 합산해 전체 부동산의 시장가치를 판단하게 됩니다.
토지가격은 어떻게 판단했을까요?
이번 평가에서 토지는 공시지가기준법을 주된 평가방법으로 적용하고, 거래사례비교법을 통해 그 가격의 합리성을 다시 검토했습니다.
공시지가기준법이라고 해서 단순히 개별공시지가에 일정 배수를 곱하는 방식은 아닙니다.
대상 부동산과 유사한 표준지를 선정한 뒤,
시점수정 → 지역요인 → 개별요인 → 그 밖의 요인
등을 순차적으로 검토합니다.
실제 이번 평가에서도 인근 평가사례와 거래사례를 함께 조사했습니다. 인근 평가사례의 토지단가는 ㎡당 약 1,800만~1,900만 원대 수준이었고, 실제 거래사례 역시 입지와 건물가치 등을 분리하여 토지가격 수준을 분석했습니다.
최종적으로 공시지가기준법에서 도출한 토지가격과 거래사례비교법에서 도출한 가격을 서로 비교했습니다.
두 방식에 따른 토지 시산가액은 약 99억 원 수준으로 상당히 근접하게 나타났고, 이를 통해 주된 평가방법으로 산정한 가격의 합리성을 확인했습니다.
이 과정이 법인 간 매매를 위한 감정평가에서 중요한 부분입니다.
단순히 “이 지역 시세가 평당 얼마다”라고 설명하는 것이 아니라,
실제 거래자료와 평가자료를 이용해
대상 부동산의 개별적인 조건까지 반영한 시장가격을 도출합니다.
건물은 토지와 전혀 다른 방식으로 평가합니다
건물은 원가법을 적용했습니다.
원가법은 기준시점에 동일하거나 유사한 건물을 다시 건축한다고 가정했을 때 필요한 재조달원가를 산정하고, 건물의 경과연수와 현재 상태 등을 고려해 감가하는 방법입니다.
이번 사례의 건물은 1990년대 후반 사용승인된 철근콘크리트조 건물이었습니다.
건물의 이용상황에 따라 재조달원가를 달리 적용한 후 경과연수와 잔존내용연수를 고려해 현재 가치를 산정했습니다. 그 결과 건물가치는 약 9억 원 수준으로 평가되었습니다.
즉 약 100억 원대의 전체 부동산 중 대부분의 가치가 토지에서 발생하고 있음을 확인할 수 있었습니다.
이처럼 오래된 도심 건물의 경우 전체 거래가격만 보고 판단하는 것보다 토지와 건물의 가치구성을 구분해 보는 것이 중요합니다.
법인 간 매매와 특수관계인 매매는 구분해서 봐야 합니다
실무 상담에서 자주 혼동되는 부분입니다.
법인과 법인이 거래한다는 이유만으로 모두 특수관계인 거래가 되는 것은 아닙니다.
서로 독립된 법인 간 일반적인 매매라면 매각참고 또는 시가참고 목적의 감정평가로 시장가치를 확인하는 경우가 많습니다.
반면 대표자·주주·계열회사 등의 관계로 세법상 특수관계에 해당하는 거래라면 단순한 매각가격 참고를 넘어 세무상 시가 인정 여부까지 함께 검토해야 합니다.
따라서 상담 단계에서
① 거래 당사자가 누구인지
② 두 법인의 관계가 어떤지
③ 감정평가서를 어디에 사용할 것인지
를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
감정평가서 역시 평가목적 외의 용도로 사용할 수 없음을 명확하게 밝히고 있습니다. 이번 평가서 역시 일반거래 시가참고 목적으로 작성되었으며 금융기관 담보 등 다른 목적으로 사용할 수 없다고 명시되어 있습니다.
매각가격을 정하기 전에 평가를 받는 것이 좋습니다
법인 부동산 매각 상담을 하다 보면 매매가격을 먼저 정한 뒤,
“이 가격이 적정한지 감정평가를 해주세요.”
라고 문의하시는 경우도 있습니다.
물론 검토는 가능합니다.
하지만 거래금액이 크거나 법인 간 이해관계가 있는 거래라면 계약 직전에 평가를 의뢰하기보다는 매매조건을 확정하기 전에 시장가치를 먼저 확인하는 것이 훨씬 안정적입니다.
감정평가 단계에서 인근 거래사례, 토지의 용도지역과 도로조건, 건물의 노후도, 실제 이용현황 등을 검토하다 보면 처음 예상했던 가격과 실제 시장가치에 차이가 있는 경우도 있기 때문입니다.
마무리
법인 부동산 매각을 위한 감정평가는 단순히 “이 건물이 얼마짜리인가”를 확인하는 절차만은 아닙니다.
핵심은
현재 시장에서 설명 가능한 가격을 만들고, 그 가격에 객관적인 근거를 부여하는 것입니다.
특히 금액이 큰 사옥, 공장, 상업용 부동산이나 법인 간 거래에서는 매매계약을 체결하기 전에 감정평가를 통해 적정한 가격 수준을 먼저 검토하는 것이 거래 구조를 정리하는 데 도움이 됩니다.
법인 보유 부동산의 매각을 검토하고 계시다면 대상 부동산, 거래 상대방, 매매 목적 및 법인 간 관계를 먼저 확인한 뒤 감정평가 범위를 결정하는 것이 좋습니다.👍
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다! 좋은하루 되세요💖